इन्व्हेस्टमेंट ऑप्शन - घर की दुकान?

घर घ्या. दुकान चालेलच अश्या ठिकाणी असेल तरच चांगले रिटर्न्स मिळतात अन्यथा नाही. घराचं तसं नाही. तुम्हाला नेहमीच चांगले रिटर्न्स मिळतील.

दुकान घ्या ...२० -१५ वर्षांनी घरा मधल्या अ‍ॅमिनिटीस जुन्या होतात ..आणि रीसेल लोन साठी बँक कटकट करते ..

दुकान जर तळमजल्यावर असेल तर आजूबाजूला लोकवस्ती वाढतच जाते ..आणि मार्केट जेवढे जुने तेवढे लोकप्रिय ..
गुडविल वाढलेले असते .. आणि दुकानाला अ‍ॅमिनिटीज चा प्रश्न कमी असतो ..

बाकी
१. टॅक्स सेव्हिंग हे फ्लॅट च्या लोन मधे होता , दुकानाच्या नाही ..
२. दुकानाचा भाडे हे गुडविल नुसार वाढतच जाते ..
मी स्वतः दुकान घेतलेले आहे .. सविस्तर लिहिनच नंतर...

शक्यतो दुकान अशाच ठीकाणी असते ज्या ठीकाणी ते चालेल. दुकानातुन दरमहा पैसा मिळेल, शिवाय पागडी आणि त्यावरचे व्याजही मिळू शकते. दुकानाचा मेंटेनन्स कमी राहिल.

दुकान एक इन्कम सोर्स आहे तर घर एक डेड इन्वेस्ट्मेंट.

(माबोवर सतत न लिहिण्याचा परीणाम इंग्रजी शब्द जास्त वापरले )

घर भाड्यानी दिलं तर डेड इन्वेस्टमेंट कशी होईल?

डॉ साहेब +१.

माझ्या अंदाजानुसार घराचं भाडं दुकानाच्या भाड्यापेक्षा कमी असते. अर्थात भाडे/ किंमत हे गुणोत्तर बघावं लागेल. तसच घराचे मेंटेनन्स जास्त रहिल. उदा. भाडेकरु रंग खराब करतील (असं समजुन चालु), क्लिनिंग, रिपेरिंग वगैरे. त्यामानाने दुकानाच्या झंझटी कमी वाटतात. दुकान भाड्याने देताना नेहमीच भाडेकरार होतो आणि पाळल्या जातो, तसं घराचं आहे का? भाडेकरुचा इतरांना त्रास होवू शकतो, दुकानाचा नाही (नाहीतर ते चालनार नाही).

तसेच पुढे जाउन एखादा व्यवसाय करायचा असेल (मुलगा/ मुलगी) तर लगेच दुकान उपलब्ध राहिल. अश्या मोक्याच्या ठीकाणी नसलेल्या दुकानाचा गोडाउन म्हणुन वापर होवू शकतो का? किंवा ब्युटीपार्लर सारखा व्यवसाय.

>>माझ्या अंदाजानुसार घराचं भाडं दुकानाच्या भाड्यापेक्षा कमी असते
मलाही तसेच वाटते... आणि per sq ft rate पाहिला तर दुकानाचे भाडे घरापेक्षा जास्तच मिळते असे ऐकले आहे..

हे दोन्ही बाबतीत होवु शकते

दुकान हा चांगला पर्याय आहे.

हे दोन्ही बाबतीत होवु शकते >+१

माझे दुकान भाड्याने आहे अन फ्ल्याट ही , दोन्हीत दुकानाचा मोबदला चांगला आहे ,
कारणे - १ . मेंटनन्स / भाडे / लाईट बील, दुकानदार वेळेत देतात,
२. दुकानाची काळजी घेतात.
३. दर वर्षी करार वढवुन अन १५ % भाडे वाढ घ्यायची .
भाडेकरु बदलला तरी भाडेवाढ जास्तच येते.

मी पण गुंतवणुकी साठी दुकान घ्यायच्या विचारात आहे....

पुढे मागे मुलाला/ मुलीला ला शिक्षणात गती नसेल/नोकरी करायची ईच्छा नसेल तर निदान दुकान टाकुन गल्ल्यावर तर बसेल !!!!!
चांगल्या ठिकाणी छोटासा का होईना गाळा असेल तर नंतर ठरविता येईल व्यवसाय कोणता करायचा ते.....

दुकान घेणार असाल तर एखाद्या मान्यवर कंपनीच्या फ्रँचायझी किंवा शाखेला ती जागा भाड्याने देता येईल अशा प्रकारची व अशा ठिकाणची जागा घ्या. ११ महिन्यांचा भाडेकरार व पागडी. त्या भागात कमर्शियल प्रॉपर्टी भाड्याने घेतल्यास त्याचा किती आकार पडतो हे पाहून व त्यानुसार हिशेब करून मगच काय तो निर्णय घ्या.

त्याच बरोबर फ्लॅट घेतलात व तो एखाद्या कंपनीस वापरायला भाडेतत्त्वावर दिलात तर तेही फायद्याचे होऊ शकेल.

नुसता घेउन ठेवायचे आहे की भाड्याने द्यायचे आहे?

भाड्याने द्यायचं असेल तर दुकानाचं भाडं नक्कीच जास्त येतं, दुकानाला सोसायटीचा मेंटेनन्सपण घरापेक्षा जनरली कमी असतो (पण प्रॉपर्टी टॅक्स बराच जास्त असतो). घराच्या किंमतींबरोबर दुकानाच्या किंमतीही तेवढ्याच प्रमाणात वाढतात.

मोक्याच्या ठिकाणे नसलेल्या >> असे दुकान तुम्ही ऑफिस साठी पण भाड्याने देउ शकता.

गुंतवणूक म्हणून विचार करता, जागेच्या बाबतीत खालील गोष्टी विचारात घ्यायच्या असतात.

गुंतवणूकीची रक्कम
कर्जाचे हप्ते
मिळणारे भाडे
अ‍ॅप्रिसिएअशन

चौथी गोष्ट हा फक्त अंदाज असू शकतो.

नीट कॅल्क्युलेशन केल्यास १५ % पेक्षा जास्त रीटर्न आढळल्यास हि गुंतवणूक धोकादायक मानली जाते. ह्यात खालील गोष्टींची काळजी घ्यावी.

लोकेशन
कायदेशीर बाबी ज्यात वकीलाचा सल्ला उपयोगी ठरतो
निगोशिएशन्स ज्यात आजुबाजूच्या जागांचे भाव, भविष्यातील सोयी सुविधा ज्यांच्यामुळे एप्रिसिएशन वा डिप्रिसिएशन होऊ शकते.
कधी विकले जाऊ शकते अर्थात लिक्विडिटी.

साधारण पाच वर्षे ते पंधरा वर्षे एव्हढा कालावधी विचारात घ्यावा

दुकानाला सोसायटीचा मेंटेनन्सपण घरापेक्षा जनरली कमी असतो >> आमच्या सोसायटीतील दुकानांकडून सोसायटी जास्त मेन्टेनन्स घेते. तसेच राहता फ्लॅट जर भाडेपट्टीने दिला असेल तर त्यासाठीही जास्तीचा मेन्टेनन्स आकारला जातो.

दुकानाची किमंत पण पर स्के फुट घरापेक्षा जास्त राहिल ना?
तो मुद्दा आला पाहिजे कॅल्क्युलेशनमधेय.

दुकानाची किमंत पण पर स्के फुट घरापेक्षा जास्त राहिल ना? >> पण दुकानाचे स्क्वे. फूट घरापेक्षा कमी असतात (तेवढ्याच बजेटमधल्या घरांशी तुलना केल्यास)

आमच्या सोसायटीतील दुकानांकडून सोसायटी जास्त मेन्टेनन्स घेते >> आमच्याकडं (जिथं रहातो तिथं) उलटं आहे
पण आमचं दुकान जिथं आहे तिथं बिल्डर दुकानाला जास्त मेंटेनन्स लावायचा प्रयत्न करतोय पण मी त्याला काही मुद्यांवर विरोध करतोय बघू काय होतंय.

दुकान भाड्यानी घेणारी लोक वेगळी असतात, त्यांना बाहेर काढणे तुम्हाला नंतर शक्य होणार नाही.
तो भाडेकरु च दुकानाचा कब्जा घेइल.

त्या पेक्षा फ्लॅट घेउन नोकरपेशा भाडेकरु ठेवणे सुरक्षीत.

वर काहींनी चर्चा केलेल्या मुद्द्यांच्या व्यतिरिक्त तुम्ही प्रॉपर्टी लोन करणार आहात का, आणि किती वर्षांसाठी- यासारख्याही काही मुद्द्यांवर तुमच्या प्र्श्नाचं उत्तर अवलंबून आहे. शिवाय लोकेशन बदललं, की निर्णय एकदम बदलू शकतो, हेही आहेच.

उदाहरणादाखल असे समजून चालूया, की तुम्हाला ४० लाख रु. किंमतीची स्थावर मालमत्ता घ्यायची आहे.

तुम्ही सांगितलेल्या लोकेशनला (कोथरूड अ‍ॅनेक्स- कोथरूडच्या जवळपास कुठेतरी) वर दिलेल्या बजेटमध्ये
१) तळमजल्यावरचं दुकान - अंदाजे ३५०-४०० स्क्वेफु
२) कुठच्याही मजल्यावरचं घर - अंदाजे ७००-८०० स्क्वेफु

वरील लोकेशनला रिसेलची प्रॉपर्टी घ्यायची नाही असं ठरवल्यास, आणि ७०% लोन घ्यायचं (आणि मिळेल) असं गृहित धरल्यास-
आता दोन्ही बाबींमधले प्रॉज (+) कॉन्स (-) मांडायला हरकत नाही.

१) दुकान
+ मिळू शकणारे भाडे- अंदाजे रु. २५ ते ३० हजार
+ लोकेशन जरा चकाचक असेल, एरिया जरा जास्त असेल, तर मल्टिनॅशनल चेन्स / आऊटलेट्सना (गार्मेंट / फास्टफूड / मोबाईल इ. ब्रँड्स) दिलं तर भाडे जास्तही मिळेल, शिवाय कटकट कमी असेल.
+ मेंटेनन्स आणि सोसायटी इश्यूज तुलनेने कमी.
+ कुठचा धंदा इथे चालतो आहे, याचा अंदाज घेऊन नोकरीत केव्हाही 'मेरे पास दुकान है' म्हणून बंड करता येईल. अर्थात त्यानंतरची लढाई ही 'मेरे पास मां है' यानंतरच्या लढाईइतकी सोपी नसणार- हे आलंच ओघाने.
- लोन १० वर्षांच्या वर शक्यतो होणार नाही.
- व्याजाचा दर १४ ते १६ %
- कर्जाचा हप्ता अंदाजे ५५ हजार.
- अ‍ॅप्रिसिएशन बेभरवशाचे असणार. थोडा जुगार म्हटला तरी चालेल. लॉटरी लागू शकते, आणि चक्क किंमत ढासळूही शकते.
- 'इथं भविष्यात होणारी भरभराट, आणि तुमच्या कमर्शियल प्रॉपर्टीचे होणारे सोने' यावर बिल्डर / इस्टेट एजंट लेक्चर्स देतात, सोनेरी स्वप्नं दाखवतात, आजूबाजूची उदाहरणं देतात. त्यांतही थोडंफार तथ्य आपल्याला दिसतंच. त्यामुळे मन विचलित होऊ शकतं. पण सारं शांतपणे ऐकून घेऊन आपला निर्णय आपणच घ्यावा हेच खरं.
- कमर्शियल काँप्लेक्सेस मध्ये शॉप-अ‍ॅक्ट, सेल्स/ वॅट / एलबर्स, सर्विस टॅक्स, इन्कम टॅक्स, कॉर्पोरेशन, इएसाअयसी इ. अनंत खात्यांचे इन्स्पेक्टर्स यायला लागले आहेत. तुमचे / तुमच्या भाडेकर्‍याचे आणि दुकानाचे सारे काही नीट आणि वेळेवर असेल, तर तसा काही प्रॉब्लेम नाही.

२) घर
+ लोन २० वर्षांसाठी होऊ शकते.
+ व्याजाचा दर १० ते १२ %
+ कर्जाचा हप्ता अंदाजे ३० हजार.
+ स्लो बट स्टेडी अ‍ॅप्रिसिएशन.
+ सर्वात जास्त खात्रीची इन्व्हेस्टमेंट. पोरेबाळे / भविष्य- या दृष्टीने आश्वासक. (यातला 'पोराबाळांसाठी करून' ठेवणे- हा परंपरागत विचार मागे पडत चालला आहे. आपण पै पै जमा करून घेतलेली प्रॉपर्टी पोराबाळांना भविष्यात किती महत्वाची वाटेल- सांगता येत नाही. शिवाय मुलंच आजकाल तुमचं तुमच्यापाशी ठेवा, आमचं आम्ही कमवू, करू- असं म्हणू लागली आहेत. त्यामुळे (सध्या तरी) आपण आपलं बघावं हेच खरं.)
+ सोसायटी चांगली असेल, आणि मोक्याच्या जागेवर असेल, तर 'कंपनी गेस्टहाऊस'साठी भाड्याने देता येईल. अशा केसमध्ये भाडे अंदाजे दीडपटही मिळू शकते. शिवाय काही रेसिडेन्शियल सोसायट्यांमध्ये चक्क ऑफिसेसही थाटतात. हे अर्थात त्या त्या ठिकाणाचे नियम आणि वातावरण यावर असेल.
- मेंटेनंस आणी सोसायटी इश्यूज जरा जास्त. घराला रंग, वॉटरप्रुफिंग, प्लंबिग, फर्निचर करणे/मोडणे, सिव्हिल चेंजेस करायला लागणे, इत्यादी अनंत गोष्टी सतत चालूच असतात. हे 'राहतं' घर नसेल, तर त्रास होतो. भाडेकरू राहत असेल, तरी थोडा होतोच.
- मिळू शकणारे भाडे- अंदाजे रु. १२ ते १५ हजार (नॉर्मल केस).

***

तुम्ही लोकेशन बदललं तर, वरचं थोडं थोडं बदलू शकतं. आमच्यासारखे सल्ले देणारे देत राहतील. कारण कर्ज नि हप्ते आम्हाला भरावे लागत नाहीत. विचार आणि निर्णय तुमचाच.

***

'ऑफिस स्पेस' घेणं हा मध्यम मार्ग आहे. स्टिल्ट / पहिल्याच मजल्यावर असेल, तर डीलर्स / डिस्ट्रिब्युटर्स / फ्रँचायझी यांना योग्य होईल, आणि रेंटही जरा बरं मिळेल (दुकानापेक्षा २५ ते ४०% कमी). दुकानाच्या साधारण दीड-पावणेदोनपट एरिया मिळेल.

'ऑफिस'मध्ये कन्व्हर्ट करता येईल असा (मोक्याच्या जागेवर १बीएचके (=५०० ते ७०० स्क्वे.फु.) फ्लॅट घेणे- याचाही विचार करून बघा.

गल्ली चुकली>

साजिरा, एकदम मस्त लिहिलस. खुप उपयोगाची माहिती आहे.

घर घेणार असलात (भाड्याने देण्यासाठी) तर २ बी एच के घ्यावे.. २ बी एच के ला भाडेकरु लवकर मिळेल १ बी एच के पेक्षा.

चांगली माहिती साजिर्‍या..

- लोन १० वर्षांच्या वर शक्यतो होणार नाही.
- व्याजाचा दर १४ ते १६ %
- कर्जाचा हप्ता अंदाजे ५५ हजार.
>> नोकरदार माणसाला कमर्शियल जागा घेण्यासाठी बँका बर्‍याचदा लोन देत नाहीत (मला ३ बँकांनी नकार दिला होता). त्यामुळे पैश्यांची जुळणी करताना या गोष्टीचा जरूर विचार करा.

साजिरा, छान पोस्ट.

२ बी एच के ला भाडेकरु लवकर मिळेल १ बी एच के पेक्षा.<<< मला वाटत होत की भाड्यानेच घ्यायचे आहे तर उगीच मोठे नको असा लोकं विचार करत असतील.

साजिरा, उपयुक्त माहीती.

मी ही ह्या प्रोसेस मधुन गेले आहे आणी व्यवसायिक जागेच्या बारा भानगडींपेक्क्षा घर बर अश्या निर्णयाला आले आहे. अजुन घर शोधते आहे.

मला एक प्रश्न विचारायचा कुठे विचारु हे समजत नाही.नविन धागा काढायला नको.म्हणुन इथेच विचारते.

मला एक प्रतिद्य्नापञ(affidavit) तयार करायचे आहे.साधारण विषय असा आहे.
मी एक प्लॅट खरेदी करत आहे.त्यासाठी माझे एक नातेवाईक मला काही रक्कम मदत म्हणुन देणार आहे.ती रक्कम मी त्यांना ३ वर्षांनी परत करणार आहे. मधल्या काळात जर माझ्याकडे काही रक्कम जमा झाली तर मी त्यांना ती देणार आहे.

मला कोणी सांगु शकेल का.प्रतिज्ञपञ कसे तयार करायचे.?