घरापासून मिळणारे उत्पन्न

खराडीला माझ्या वडिलांची पुण्यातील दोन मित्रांसमवेत काही जागा होती. तिथे २००६ साली तिघांनी इमारत बांधली. खर्च जाऊन तिघांना ९ फ्लॅट आले. त्यावेळी आत्ताएवढी डेव्हलपमेंट नव्हती तिथे. त्यातून आलेले पैसे त्यांनी नंतर आलेल्या बेअर मार्केट मध्ये लॉंगटर्मसाठी गुंतवले. बजाजचा त्यावेळचा २५० अराउंड समभाग आज ३००० च्या घरात आहे. तसेच टाटा मोटर्सचा समभाग मात्र जेवढा होता तेवढाच आहे जवळपास. पण ओव्हरऑल त्यांचा त्यावेळचा ८अंकी पोर्टफोलिओ आज ९ अंकी आहे. अशीच संधी नुकतीच मार्चमधे सापडली

मूळ प्रश्न वाचूनच जमेल तसा प्रतिसाद दिला होता.

देवा, प्रतिसाद देताना मूळ प्रश्न कोणी वाचत नाही का?

1 करोड आज मार्केटात योग्य ठिकाणी गुंतवले तर साधारण किती परतावा मिळेल याच्याशी तुम्ही तुलना करून पाहायला हवे.

20,000 भाडे म्हणजे वर्षाला 2.40 लाख. म्हणजे 1 करोडवर वर्षाला फक्त 2.4 टक्के परतावा मिळतोय. तेच 1 करोड नुसते फिक्समध्ये ठेवले तरी बँक 5-6 टक्के देईल. चांगला फायनान्स प्लॅनर भेटला तर व्यवस्थित प्लॅन करून 20 टक्क्यांपर्यत परतावा घेता येईल. म्हणजे 20 लाखांपर्यंत जाता येईल. अर्थात यापेक्षा जास्त कमावणेही शक्य आहे, त्यात रिस्कही तितकीच आहे.

नजिकच्या काळात मुलांना फ्लॅटचा उपयोग होत असेल तरच फ्लॅट ठेवा.

तुमच्या वयाचा विचार करता फ्लॅट विका व येणारे पैसे गुंतवून त्याचा आनंद घ्या.

जशी काळानुसार घराची किंमत बदलत जाते (बहुतांशी वाढते), काळानुसार वेतन/आमदनी वाढत जातात तसेच काळानुसार खर्चाची किंमत वाढत जाते त्यानुसार आणि त्यामुळे घरभाडे हे चालू किंमतीवर पकडतात.
बऱ्याचदा घराची विकत घ्यायची किंमत परवडत नाही म्हणून भाड्याने घर घेतले जाते. (कधीकधी कमी कालावधीचा मुक्काम किंवा तत्सम इतर कारणेही असू शकतात)
त्यामुळे आज ते घर विकत घ्यायचं असतं तर कितीला पडलं असतं हा आजच्या दराचा विचार केला जातो. आणि आपण नाही घेऊ शकत तर त्या रकमेचा मासिक परतावा काय असावा यावर भाड्याचा दर ठरतो.
त्यामुळे घराचा जुना दर विचारात घेतला जात नाही.
काही वर्षांपूर्वी ६% वार्षिक दर (महिन्याला घराच्या बाजारभावाचा अर्धा टक्का) हा भाड्याची किंमत ठरवायचा निकष होता.
परंतु आता घराच्या अवास्तव वाढलेल्या किंमती मुळे हा दर वार्षिक २.५ ते ४% एवढा खाली आला आहे.

<<<<अशा वेळी घर विकलेले फायदेशीर की भाड्याने तसेच देत राहणे फायदेशीर? गुंतवणूकीचे अर्थशास्त्र काय सांगते?>>>>

गुंतवणूकीच्या अर्थशास्त्राचा विचार करायचा तर त्यासाठी तुमची जोखीम घेण्याची तयारी किती आहे आणि Financial Literacy किती आहे हे सर्वात महत्वाचे.
एखादा फायनॅन्शिअल प्लॅनर नेमला तरी तो काय करतोय हे बऱ्यापैकी प्रमाणात कळणे गरजेचे आहे..
त्याचप्रमाणे त्याचे Risk Appetite आणि आपले Risk Appetite जुळतंय का हे पहायला हवे. हे झालं शेअर मार्केट आणि म्युच्युअल फंडाच्या बाबत.
वय, इतर जबाबदाऱ्या, घरातील कमावते सदस्य किती यासारख्या बऱ्याच गोष्टींवर आपली गुंतवणूक अवलंबून रहाणार.
FD वगैरेचा विचार केला तर व्याज तुमच्या हिशोबानी जास्त मिळेल पण मुद्दल दरवर्षी महागाई वाढीच्या दरामुळे Erode होत जाईल. घराची किंमत तशी सहसा Erode न व्हावी.
करपश्चात परतावा हा घटकही महत्वाचा आणि प्रत्येक प्रकारच्या गुंतवणूकीत मिळणाऱ्या वजावटी कोणत्या हा ही विचार करावा लागेल.
त्यामुळे आपल्या इतर गुंतवणूकी, जबाबदाऱ्या यांची कल्पना नसताना थेट सल्ला देणे अनुचित ठरेल.

1 कोटीवर धरायला हवे.
साधना च्या प्रतिसादाशी सहमत. आज ते १ कोटीचे घर विकून टाकले आणि ते गुंतवले तर परतावा १८ लाखावर काढाल का १ कोटीवर?
गुंतवणुकीवर चक्रवाढ व्याज मिळते आणि त्यात आजची रक्कम धरली जाते. अर्थात प्राप्तिकर आणि इ. चे वेगळे मत असू शकते.
सदर लेखक अर्थशास्त्राचे अभ्यासक माहीत. म्युचुअलफंडइन्वस्त्मेंटआरसब्जेक्टटूमार्केटरिस्कस.रीडअर्थशास्त्रडॉक्युमेंट्सकेअरफुली.
टीप: १८ लाखावर धरून जास्त चांगली झोप लागत असेल तर त्यावर धरावे.

हे घर तुमचे राहाण्यासाठी न घेता गुंतवणूक म्हणून घेतले. तर सतत विचार येतो की ही गुंतवणूक बदलावी का. त्यात गैर काहीच नाही. पण बदलल्यानंतर त्याचा परतावा फायदेशिर होता का नाही हे आताच सांगता येणार नाही.
म्हणजे घर विकून /दुसरे घरच दुसऱ्या भागात,
शेअर्स/ सोनं/कमर्शल गाळा इत्यादी.
बेधडक निर्णय घ्यावा.

FD वगैरेचा विचार केला तर व्याज तुमच्या हिशोबानी जास्त मिळेल पण मुद्दल दरवर्षी महागाई वाढीच्या दरामुळे Erode होत जाईल. घराची किंमत तशी सहसा Erode न व्हावी.>>>>

महागाई वाढीच्या दराने erode होणाऱ्या 1 करोडवर आज मिळणारे 20 लाख वार्षिक उत्पन्न कमवावे की erode न होणाऱ्या पण दरवर्षी म्हाताऱ्या होत जाणाऱ्या, रिपेअर काम काढणाऱ्या जुन्या प्रॉपर्टीच्या वार्षिक 2-2.50 लाखांचे उत्पन्न घेऊन गप्प बसावे? आज जे घर 18 वर्षांचे आहे ते 28 वर्षांचे होईल तेव्हाही तेवढीच किंमत मिळवेल की बाजारभाव तेवढाच असेल पण जुन्या घरात खरेदीदार इंटरेस्ट दाखवणार नाही? आजचे 1 करोड अजून 10 वर्षांनी किती होतील? 10 लाख?

वर जी घराची एक करोड रक्कम म्हटलीय ती गुंतवताना दलाली, लाँग टर्म कॅपिटल गेन टॅक्स अथवा तो टळावा म्हणून कमी परतावा देणाऱ्या विशिष्ट सरकारी योजना यांचा विचार करता तेवढी उरत नाही.
आजच्या परिस्थितीत कागदावर एक कोटी भाव असणं आणि खरंच प्रत्यक्षात तो मिळणं हे ही घडेलच असं नाही.
वर धागालेखकांनी म्हटल्याप्रमाणे ते समाधानी आहेत आणि आरामशीर तब्येतीचे आहेत हे पहाता आणि त्यांचा खरा मूळ प्रश्न, "प्राॅपर्टीचा कुठला दर ग्राह्य धरावा" याचं उत्तर मिळालेल असल्यामुळे एक कोटीच्या गुंतवणुकीच्या चर्चेला मी माझ्याकडून पास देतो.

त्यांचा खरा मूळ प्रश्न, "प्राॅपर्टीचा कुठला दर ग्राह्य धरावा" याचं उत्तर मिळालेल >>

सहमत.

२५ वर्षे झालेली प्रॉपर्टी रीडेवलपमेंट होणार आणि अर्थात तेव्हाच्या मार्केट भावानुसार जास्त एफ एस आय सुद्धा मिळणार मग आताची १ करोड़ वैल्यू असलेली प्रॉपर्टी किमान दसपट फायदा मुद्लात मिळवून देईल ना.

गुंतवणुकीवरचा परतावा = ( गुंतवणुकीचे आजचे मूल्य वजा गुंतवलेली रक्कम) भागिले गुंतवलेली रक्कम.

घरभाडे हा परताव्याचा मुख्य स्त्रोत असणे इतिहासजमा झाले. आताच्या काळात भाड्याने घर देतानाही डोळा त्याच्या वाढणार्‍या किंमतीवरच असतो.

मी ज्या घरात राहते ते घर 25 वर्ष जुने आहे. सिडकोचे असल्यामुळे बांधकाम तितके खास नाही. पण हे घर रिडेवलपमेंटला जायची काहीही लक्षणे नाहीत. खूप वाईट स्थितीत असलेली सिडकोने बांधलेली घरे नव्या मुंबइत आहेत आणि त्यांच्या रिडेवलपमेंटसाठी नागरिकांना सिडकोच्या प्रचंड मिनतवाऱ्या कराव्या लागलेल्या आहेत. त्यातून काय निष्पन्न झाले आता आठवत नाही पण सिडको परवानगी देणार असे वाचले होते.
ही सगळी घरे प्रायव्हेटली owned आहेत पण काही करायचे असले तर सिडकोकडे परवानगीसाठी जावे लागते. माझे तर रो हाऊस आहे पण मला काही करायचे असेल तर त्या रोमध्ये राहणाऱ्या इतर सगळ्या मालकांचे नो ऑब्जेक्षण घेऊन ते सिडकोला सादर करून मग परवानगी असे नाटक करावे लागते

रियाल इस्टेट चा फायदा शक्यतो पुढच्या पिढीला मिळतो

अवांतरः
>>ती बिल्डींग आता रिडेव्हलमेंटला जाण्याचे निश्चित झाले आहे.<<
रिडेवलपमेंट म्हणजे अळवावरचं पाणी आहे, अ‍ॅटलिस्ट मुंबईत तरी. आमच्या सोसायटिचं रिडेवलपमेंटचं घोंगडं गेली १५ वर्षे भिजत पडलेलं आहे. मुंबईतलं भाडं परवडत नाहि म्हणुन काहि थेट डोंबिवली, पुण्याला भाड्याने रहायला गेले आहेत. बिल्डरने हात वर केले, आणि आता काहि उत्साहि मंडळी सेल्फ-डेवलपमेंटची पिपाणी वाजवत आहेत. काहिं स्मार्ट लोकांनी फ्लॅट्स विकुन दुसरीकडे घेतले; आमच्या भावना त्या जागेत अडकल्या आहेत. एखादा चमत्कारंच या मेस मधुन आम्हाला बाहेर काढु शकेल.

इन शॉर्ट, यु हॅव बीन वॉर्नड. रिडेवलपमेंट होणार आहे हे गाजर बघुन फ्लॅट विकत घेण्याआधी ड्यु डिलिजंस करावा. पुढे ४-५ वर्षांत होणार्‍या फायद्यावर फ्लॅट विकणारा पाणी का सोडतोय याची सखोल चौकशी करावी...

खरंतर रिडेवलपमेंट हा एक स्वतंत्र धाग्याचा विषय आहे...

Documents क्लिअर असताना आणि सोसायटी सदस्यानी अति-अवाजवी वरच्या पैशांची मागणी केलेली नसेल तर रीडेवलपमेंट हां फार गहन प्रश्न कधीच नसतो.

खरंतर रिडेवलपमेंट हा एक स्वतंत्र धाग्याचा विषय आहे...
>>>>

हो खरे आहे. आणि यात कोणाची लॉटरी लागेल कोणाला फटका बसेल हे सांगता येत नाही.
वरवर सोपे वाटते. पण माशी कुठे शिंकेल हे सांगता येत नाही.

आमच्याईथल्या तीन शेजारच्या बिल्डींगचे रिडेवलपमेंट स्कीमचे तीन वेगळे अनुभव आहेत. तिघांचे तीन वेगळे बिल्डर.

१) आमची चार मजली जुनी बिल्डींग होती. तेव्हा १५ लाखाच्या एका घराचे बिल्डर ३० लाख देत होता जर तात्काळ रिकामी केली. काही जण ते पैसे घेऊन आपली रूम बिल्डरला देऊन गेले.
दिड दोन वर्षातच बिल्डींग भरभर तयार झाली. तयार फ्लॅटचे बिल्डरच ५५ लाख देत होता. काही जण ते घेऊन गेले.
पण नंतर जेव्हा एकेक फ्लॅट जायला लागले तेव्हा किंमत नुसती झरझर वाढत वर्षभरातच एक कोटीवर स्थिरावली. आणि मग तेव्हापासून वाढीचा वेग नॉर्मल आहे.
थोडक्यात जे तीन वर्षांपूर्वी २५ लाख घेऊन बाहेर पडले असतील त्यांना जरा थांबलो असतो तर किमान एक करोड मिळाले असते असे वाटले असेल.

पण जर खालच्यासारखे झाले असते तर.....

२) आमच्याही सात आठ वर्षे आधी यांचे रिडेव्हलपमेण्ट होणार होते. सगळे रहिवाशी ट्रान्सिट कॅम्पला राहायला गेले. बिल्डींग पाडली. आजवर नवीन झालीच नाहीये. १५ पेक्षा जास्त वर्षे झाली आता.

३) हि तर बिल्डींगही नव्हती. बैठी वस्ती. पण मोक्याची जागा. मोठी जागा. जास्त एफएसआय. जेव्हा आमची बिल्डींग रिडेव्हलपमेंट होत तयार झाली आणि वर्षभरात एक कोटीचा भाव येऊ लागला तेव्हा ईथे एक बिल्डर आला आणि यांना एका घरामागे प्रत्येकी दिड कोटी देत घर रिकामे करायला साग्गितले. यांनी हसत हसत केले.

आमच्या ईथल्या काही लोकांना स्वताच्या १५ लाखाच्या रूमचे तीन वर्षात एक कोटी झाले याच्या आनंदापेक्षा त्या वस्तीतील पाच लाखांच्या घराचे दिड कोटी आले याचेच दुख जास्त झाले

एक गंमत राहिली.
याला चौथा अनुभव म्हणूया.

त्याच काळात आमच्या ईथल्याच अजून एका बिल्डींगचे रिडेवलपमेंट् होणार आहे अशी कुनकुन लागताच तिथली २० लाखांची घरे ३५-४० लाखाला विकली गेली. अजून त्या डेवलपमेंटचा पत्ता नाही

रिडेवलपमेंट् आता कठीणच वाटतय. नवीन एफएसआईमध्ये नवश्रीमंतच येऊ शकतात. त्यांनाच इच्छा नसली किंवा फिरले तर ?

गृह कर्ज येण्या अगोदर चे मुंबई चे दर 700 रुपये प्रति चौरस फूट होते .
अगदी मध्य मुंबई चे.
गृह कर्ज म्हणजे तुमची घर खरेदी करण्याची बिलकुल कुवत नसताना तुम्हाला दिलेली मोठी रक्कम.
म्हणजे 7 हजार महिना पगार आहे तुम्ही 2 लाखाचे घर कधीच कॅश मध्ये विकत घेवू शकत नाही.
पण तुम्हाला 2 लाख कर्ज दिले आणि महिना 2000 रुपये 20 वर्ष वसूल केले तर तुम्ही 2 लाखाचे घर लगेच विकत घेवू शकता बिलकुल कुवत नसताना..
गृह कर्ज आली ,कमी व्याज पण मुदत जास्त .कुवत नसताना पण 2 लाखाची कर्ज बँकांनी दिली
अतिरिक्त पैसा बाजारात आला.
700 रुपये चौरस फूट च दर 15000 रुपये चौरस फूट केला गेला फुकटचा पैसा त्या मुळे घेणारे खूप आणि भाव वाढले.
घेणारा आणि देणारा दोघे खुश .
पण हा फुगवटा होता.
गुंतवणूक केलेली रक्कम आणि भाडे ह्यांचे व्यस्त प्रमाण हे fugvatya मुळे आले.
तो कृत्रिम फुगवटा आता उच्च पातळीवर आहे.
आता कोणतीच पुनर्विकास ची योजना कोणत्याच बिल्डर परवडत नाही.
त्या मुळे पुनर्विकास सध्या थंड आहे.
मालमत्तेचे दर पहिलेच मूळ खऱ्या दरा पेक्षा खूपच जास्त असल्या मुळे ते दरवर्षी वाढण्याची शक्यता कमी आहे.
300 चौरस फूट च मुंबई मधील दर 80 लाख च्या आसपास आहे तो येथून पुढे बिलकुल वाढणार नाही .
वार्षिक 1 टक्के पण वाढ होणे मुश्किल आहे.

लोढा तळोजा
गेल्या वर्षी पेक्षा 1 लाख कमीला फ्लॅट विकायला तयार आहे

Redevlopment योजना रखडण्याची शक्यता आता वाढली आहे.
अनेक योजना चालू तर झाल्या पण पूर्ण झाल्या नाहीत.
घर पण गेले आणि नवीन कधी तयार होईल ह्याची खात्री नाही अशी अवस्था खूप लोकांची झाली आहे.
त्या .मुळे खूप लोक redevlopment प्लॅन आला की घर विकतात आणि नवीन तयार घर घेतात.
ह्या मध्ये झोपड्या विचारात घेतल्या नाहीत.
झोपड्या एक तर फुकट chya जागेवर अतिक्रमण करून बांधलेल्या असतात.
तो सर्वच फुकट चा मामला असतो.
त्या मुळे त्यांचे काहीच नुकसान होत नाही.

हेमंत आणि इतरांचे अनुभव मुंबईकडे दिसून येतात. पुण्यामध्ये पुनर्विकास जोरात आहेत. त्यात काही बिल्डरांनी विशेष प्राविण्य मिळवले आहे उदाहरणार्थ पाटे आणि वाणी हे बिल्डर फक्त पुनर्विकास क्षेत्रातच काम करतात. त्यामुळे त्यात येणाऱ्या अडचणी व त्यावरील उपाय यात त्यांची मास्टरी आहे. पुनर्विकासाचा अनुभव नसलेले बिल्डर त्यात पडल्यास येणाऱ्या अडचणीमुळे ते गळाठण्याचा संभव असतो. तरीही ही प्राईम एरिया मध्ये पुण्यात तरी पुनर्विकासाच्या योजना यशस्वी झालेल्या दिसतात. पुण्याची एकंदरीतच परिस्थिती लक्षात घेता फ्लॅट ची किंमत कितीही ठेवली अगदी कोट्यावधी रुपये ठेवली तरीही त्याला ग्राहक मिळतो कारण पुण्यासाठी ग्राहक अखिल भारतीय पातळीवर चा तसाच परदेशातील सुद्धा असू शकतो. पुण्यातला अगदी बकाल असलेला प्रदेश देखील मुंबईच्या मानाने बराच सुसह्य असतो विशेषता सामाजिक शांततेच्या बाबतीमध्ये मुंबईपेक्षा कोणताही भाग सुरक्षितच आहे

कोणाला विरार बोळींज .. प्रॉपर्टी डीलर माहित असतील तर सांगा.. तिथे इन्व्हेस्ट करून काही रिटर्न्स नाही येत.. तर विकायचा विचार चालू आहे.. एक गिर्हाईक आलाय.. पण नेमके सध्याचा रेट माहित नाही..गुगल केले पण नाही कळले काही.. १ bhk आहे.. ३ फ्लॉवर बेड .६५० sq,ft ..

रिसेल फ्लॅट किती जुना असेल तर बॅंक कर्ज देते ?